[도시계획 용어] 환지란? 입체환지 / 증환지 / 감환지 / 체비지 / 보류

 

도시개발사업의 시행 방식을 이해하는 것은 효율적인 도시개발을 위해 중요합니다. 이 포스트에서는 도시개발사업의 시행 방식인 환지 방식과 관련 용어에 대해 알아보겠습니다.

 

 

환지란?
사업 시행 이전 토지의 여건을 고려하여, 사업 시행 이후 새로이 조성된 대지에 기존의 토지 소유권을 그대로 이전시키는 개발 방식

환지는 사업 시행 이전의 토지 소유권을 변화시키지 않고, 종전 토지의 위치ㆍ지적ㆍ이용 상황ㆍ환경 등을 고려하여 사업 시행 이후 새로이 조성된 대지에 기존의 권리를 그대로 이전시키는 개발 방식을 말한다.

환지 방식은 2000년 7월 폐지된 「(구)토지구획정리사업법」에 의한 토지구획정리사업에서 활용되었으며, 현재는 「도시개발법」에 의한 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주거환경개선사업 및 재개발사업의 추진 방식 중의 하나로 활용되고 있다. 도시개발사업에서 환지 방식은 다음의 경우에 시행한다.

1. 대지의 효용 증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환ㆍ분합, 구획 변경, 지목ㆍ형질의 변경, 공공시설의 설치ㆍ변경이 필요한 경우
2. 인근의 다른 지역에 비하여 지가가 현저히 높아 수용 또는 사용 방식으로 시행이 어려운 경우

환지 방식으로 도시개발사업을 시행하는 경우 사업시행자는 환지계획을 작성하여야 하며 해당 토지 면적의 2/3 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 지역의 토지 소유자 총수의 1/2 이상의 동의를 받아야 한다.

새롭게 조성한 토지의 공급가격은 공인평가기관의 평가와 토지평가협의회의 심의를 받은 후 최종적으로 구청장에게 인가를 받아야 한다.
[관련 법규] 「도시개발법」 제21조(도시개발사업의 시행 방식) 「동법 시행령」 제43조(도시개발사업의 시행방식)

입체환지란?
환지 방식으로 시행되는 개발사업에서 종전 토지소유자에게 대지뿐만 아니라 건축물의 일부나 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여하는 개발 방식
입체환지는 환지 방식으로 시행되는 개발사업에서 사업 시행 이전의 토지의 위치ㆍ지적ㆍ이용 상황ㆍ환경 등을 고려하여, 사업 시행 이후 종전 토지소유자에게 새로이 조성되는 대지뿐만 아니라 건축물의 일부나 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여하는 개발 방식을 말한다.

일반적인 환지가 토지만을 대상으로 하는 평면적 환지라고 한다면, 입체환지는 건축물과 토지를 모두 환지의 대상으로 한다는 점에서 입체적 환지로서 평면적 환지와 구분된다.

입체환지 개념은 2000년 7월 폐지된 「(구)토지구획정리사업법」에서 처음 도입되었다. 이 법에서 토지구획정리사업의 시행자는 과소필지가 발생하지 않도록 하기 위해 필요한 경우 토지소유자의 동의를 얻어 토지 대신에 시행자가 처분할 권한을 갖는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 줄 수 있도록 하였다. 이후 입체환지의 적용 범위는 「도시개발법」에 의한 도시개발사업으로 확장되었다.

입체환지를 통해 주택을 공급하는 경우에는 「주택법」에 따른 주택의 공급에 관한 기준을 적용하지 않는다. 또한 입체환지의 대상이 되는 용지에 건설된 건축물 중 공급대상자에게 공급하고 남은 건축물은 규약ㆍ정관 또는 시행 규정으로 정하는 목적을 위하여 체비지(건축물 포함)로 정하거나 토지 소유자 외의 자에게 분양할 수 있다.
[관련 법규] 「도시개발업무지침」 제2장 환지계획의 특별기준 /「도시개발법」 제32조(입체 환지), 제32조의3(입체 환지에 따른 주택 공급 등)

증환지란?
토지구획정리사업의 시행자가 환지계획시에 재해나 위생상 폐해를 예방하기 위하여 토지 면적의 규모를 조정할 필요가 있을 경우에 면적이 협소한 토지에 관하여 과소 토지가 되지 아니하도록 그 면적을 증가하여 환지하는 것을 말한다.

감환지란?
감환지는 토지구획정리사업법에서 권리 면적보다 줄여서 환지하는 것을 말한다. 환지 면적이 너무 광대할 경우 토지의 일부를 감하는 것으로, 감한 부분에 대해서는 청산금으로 받게 된다. 용도지역별 최소대지면적을 기준으로 하여 환지 면적이 작을 경우 과소토지가 되지 않도록 토지 일부를 더하여 환지하는 증환지(增換地)에 상대되는 개념이다. 증환지에 충당하는 경우도 흔하다.

체비지, 보류지란?
환지 방식으로 시행하는 개발사업에서 사업시행자가 사업에 필요한 경비를 충당하기 위하여 토지소유자로부터 취득하여 처분할 수 있는 토지를 체비지라고 한다.

환지 방식으로 시행하는 개발사업에서, 사업에 필요한 경비를 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행 규정ㆍ실시계획으로 정하는 목적으로 사용하기 위해 새로 조성된 토지 가운데 환지로 정하지 않고 토지소유자에게 돌려주지 않는 일부 토지를 보류지라고 한다. 이러한 보류지 중에서 공동시설 설치 등을 위한 용지를 제외한 부분 즉, 사업시행자가 사업에 필요한 경비를 충당하기 위하여 매각처분할 수 있는 토지를 체비지라고 한다.

체비지 운영의 투명성을 위해 「도시개발법」에서는 사업시행자가 간선도로변 등 지가가 높은 지역에 체비지를 집중적으로 지정할 수 없도록 하고 있으며, 체비지 매각 대금을 해당 도시개발사업 외의 목적으로 사용할 수 없도록 명시하고 있다.

한편, 사업시행자가 행정청인 경우에는 「공유재산 및 물품 관리법」 등 국가나 지방자치단체의 재산 처분에 관한 법률을 적용하지 않는다. 이때 체비지의 매각 대금은 도시개발 특별회계에 귀속되어 도시개발사업 및 도시계획시설사업의 목적으로 사용된다.
[관련 법규] 「도시개발법」 제34조(체비지 등), 제44조(체비지의 처분 등)

도시개발사업의 시행 방식인 환지 방식과 관련 용어에 대해 알아보았습니다.
환지 방식은 도시 개발과 재개발을 효율적으로 수행하고 도시의 기능과 품질을 향상시키는 데 사용됩니다. 하지만 환지 방식은 토지 획득, 재정 조달, 주민 이동 등의 과정에서 다양한 이슈와 도전이 발생할 수 있으므로 신중한 계획과 효과적인 관리가 필요합니다. 이를 위해 정부, 시민 및 이해관계자들 간의 협력과 의견 조율이 중요합니다.